Подводные камни коттеджного строительства

Как грамотно строить коттеджи? Что должны знать об этом покупатели, застройщики и строители? Об этом сегодня наш разговор с главным инженером проектного бюро "А.Лен" Александром Григорьевичем Вайнером.

• Александр Григорьевич, в этом году завершится строительство крупного коттеджного поселка в Репино — «Консульская деревня», главным проектировщиком которого выступает «А.Лен». Сегодня вести такой объект легче, чем десять лет назад?

• «Консульская деревня» на сегодня наиболее сильная наша работа. Но «А. Лен» и начинался с проектирования поселка в 130 домов в Порошкино. Конечно, первый объект был не менее, а, может быть, и более сложным, чем последующие. В ту пору коттеджное строительство еще только начиналось, многое было вновь.

• Это был первый опыт, из которого Вы, должно быть, что-то полезное вынесли?

• Во-первых, у нас тогда появилась первая база проектов коттеджей. Многие наши сегодняшние коттеджи свою родословную ведут оттуда, из Порошкино. Во-вторых, мы столкнулись с проблемой необъективной экономии, которая создавала множество сложностей, и научились ее преодолевать. Ведь строительство поселка часто сопряжено с желанием застройщика разместить на участке как можно больше домов в ущерб проезжей части, тротуарам и зеленым насаждениям. Разрабатывая генплан участка, мы наносили на чертеж тротуар, деревья, которые зачастую оставались только в проекте. Однако полученный опыт увязки нормативных требований и требований заказчика пригодился нам в Рапполово, где были построены 8 коттеджей, и в Карелии, и в Репино.

• Теперь Вы, наверняка, знаете, как наиболее эффективно работать с заказчиком?

• Я для себя вывел три типа заказчиков, покупающих типовые проекты. Первый знает, что покупает, и разбирается с дальнейшими вопросами сам. Это идеальный покупатель. Второй не понимает, что купил типовой проект, который требуется привязать к конкретному участку, к климатической зоне, к инженерно-геологическим условиям. Таких сегодня большинство. Экономя деньги на привязке проекта, эти заказчики сталкиваются с проблемами уже в процессе строительства и однозначно получат их после постройки дома. Третий, самый редкий и самый сложный в работе тип, — это заказчик-архитектор, который покупает типовой проект и требует документацию со всеми архитектурными деталями интерьера и экстерьера здания, которые мы намеренно не вносим, дабы оставить покупателю возможность выбора отделки ограждений, внутренних лестниц. Надо сказать, что проблем в работе с любым заказчиком не возникает, если правильно составлено задание на проектирование, проговорены все детали, высказаны все пожелания. Тем более, что у него есть возможность видеть, как создается проект его дома, а архитектор со своей стороны старается предвидеть нюансы и заранее их обговорить со своим клиентом.

• Вы говорите об индивидуальном проектировании?

• И корректировки типового проекта это тоже касается. И там бывают случаи недопонимания.

• Если «А. Лен» выступает генпроектировщиком коттеджного поселка, то все корректировки фирма замыкает на себя. Как быть индивидуальному покупателю проекта?

• Да, если мы участвуем в проектировании поселка, все корректировки, привязку к местности делаем сами. Если же проект покупает индивидуальный заказчик, привязку к своему участку он может поручить любой выбранной им проектной организации. «А. Лен» готов подключиться в сложных и особенно трудных случаях. Но покупатель должен знать, что цена типового проекта не включает корректировки и привязки к местности. Все это дополнительные услуги, которые требуют отдельных расходов.

• Чего хотят или категорически не хотят сегодняшние заказчики?

• Все больше заказчиков отказывается от наклонных плоскостей потолка в помещениях верхних этажей. Это удобно для молодежной комнаты или для детской, в конце концов, для чердака. Но иные функциональные зоны загонять под скат кровли уже никто не хочет. И еще любопытная тема. Заказчику требуется минимизировать общую площадь здания, облагаемую платежами, но в то же время использовать любую площадь, не входящую в подсчет общей площади. Скажем, в проект закладываются параметры чердака как нежилого помещения, но заказчик планирует разместить там в перспективе что-то иное. Под эту функцию перекрытия нами делаются с большей несущей способностью. И общем-то по конструкциям это уже не чердак, но в расчет общей площади это помещение не входит. Или же этаж с отметкой пола ниже уровня земли мы можем назвать подвалом, а можем обозначить цоколем, все зависит от ряда нормативных факторов. Однако заказчик должен понимать, что мы готовы удовлетворять его пожелания до определенного предела. Мы не можем идти против норм. Его желание делать в собственном доме все, что он хочет, — это его право, но мы нарушать строительные нормы права не имеем. Следование формулам заложено во всех наших проектных документах, в том числе и в базовых проектах электрики и канализации. Отопление и вентиляцию мы не делаем по причине того, что могут быть применены слишком разные системы с принципиально разными схемами. Выполнение проекта отопления и вентиляции мы рекомендуем поручить специализированным компаниям, которые, как правило, занимаются проектированием, поставкой оборудования и его монтажом. Что касается разработки проекта наружных сетей для коттеджных поселков, мы поручаем эту работу специальным фирмам, которые будут делать и монтаж инженерии.

• И все-таки, у коттеджных поселков есть своя специфика?

• Кроме проблемы составления генплана, я бы отметил проблему отношения заказчиков друг к другу. Иногда их противостояние доходит до выяснения отношения «стенка на стенку». Чаще сводится к тому, что заказчик выкупает соседний участок, чтобы ничто не портило вид из его окон. А вот в Репино у части покупателей появилось требование установить электрокотел, который при проектировании не учитывался. Установка такого котла существенно изменит картину электропотребления, что может повлечь глобальные для всего поселка проблемы. Конечно, даже в этой ситуации можно пойти навстречу заказчику, например, построить подстанцию, но только за его счет.

• Насколько качество дома зависит от квалификации строителей?

• Строители, как и проектировщики, бывают разные. Бывало, я ставил резолюцию на письма от строительных компаний: «Мы не являемся учебным предприятием и не пишем учебники», когда они требовали от нас раскладку гипсокартона. Иногда просто потрясают идеи подрядчика по замене материала или несущих конструкций. Главное для проектировщиков — не идти тупо у строителей на поводу, потому что дефекты строительства могут проявиться сразу, могут через год-два, а вина остается за проектной фирмой, согласовавшей предложение строителя. Общие беды современных строительных фирм, особенно небольших: отсутствие технической и нормативной литературы, незнание, а зачастую и нежелание знать нормы: отсутствие серий (альбомов с готовыми узлами конструкций), отсутствие технологических карт или технических указаний фирм-производителей. Некоторые правила выполнения работ у строителя в подкорке должны быть. Как в царское время делали! Строители знали, что подоконный отлив должен быть заведен под штукатурку. Это было для всех очевидно и жило в подсознании. Но сколько я видел современных отливов, которые лежат на штукатурке: забегай вода туда, сколько хочешь, леденей. У отлива сливник должен отстоять от штукатурки, но нет — примыкает к поверхности стены. Вроде бы мелочь, а штукатурку портит, стену разрушает. В связи с этим хочется также особенно отметить необходимость технического и авторского надзора в период строительства объекта. Отсутствие какого из них хуже, трудно сказать. Но мне кажется, что отсутствие технического надзора опаснее. Брак строителей ведет к удорожанию проекта иногда в два раза, а то и больше. Стоимость же технического надзора достигает всего 10% от сметной стоимости. Авторский надзор составляет от 3 до 7%. Затраты небольшие, а экономия существенная. Есть многие вещи, которые должны обследоваться технадзором. И в первую очередь это прием сметно-проектной документации. Если есть какие-то проблемы или претензии к проекту, их своевременно предъявляют, укладываясь в 18 дней. Качество строительства и соответствие проекта надо отслеживать. Когда строители говорят: «Мы делали строго по проекту», я этому не верю, потому что из практики знаю, что они где-то да ошиблись. Бывают ситуации, когда несколько сантиметров решают очень многое.

• Интересно, в природе существует идеальный проект, по которому никогда ни у кого не возникает вопросов?

• Идеальным может быть разве что проект простейшей конуры. Но здание — слишком сложный организм, а индивидуальный коттедж тем более. Это не значит, что не нужно стремиться к идеалу. Хороший проект уже тот, в котором нет глобальных ошибок.

Журнал "Коттедж Коллекция",
Ольга Воронина

---

Ссылки по теме, читайте также:

• О проектах индивидуальных жилых домов.
  Желательно также разработать проект генплана участка.
• Земляные и планировочные работы
  … отметив расположение основных элементов планировки участка.
• Возведение фундамента
  После составления генплана необходимо перенести на "натуру", т.е. зафиксировать каким-либо образом на земле.